切割电脑卖场？ 扑朔迷离的"中关村"
2003年白皮书指出中关村无序性形成重大隐患
2004年中关村电子产品贸易商会上出台的《中关村电子产品贸易行业发展白皮书（2003年）》，报告指出近两三年新增的电子卖场面积，已经相当于2002年年底存量面积的3倍左右，中关村电子卖场存量已经供过于求。今后，严重供过于求的局面将使电子卖场行业出现恶性竞争的状况，如果不采取果断措施，将造成巨大的社会资源浪费。
2006年——中关村西区蔓延“卖场过剩论。”
时间回溯到2006年4月26日，当时的北京晚报一则报道引起了很多人的关注“号称中国硅谷的中关村正在进行一场IT卖场的圈地大战。（面积5万平米的鼎好二期电子商城招商启动，面积达6万平方米的E世界即将开业，15000平方米的百脑汇北京店计划07年3月开业）一时间卖场过剩论成为了那个时候讨论最激烈的话题。”
2009年——金融风暴引发中关村卖场的撤摊潮
中关村要崩溃了？经销商大面积撤摊，好多经销商都跑路了！以后中关村模式肯定会垮台的……金融风暴刮进中关村，繁荣的中关村由于经济危机的到来，貌似显得弱不禁风。真的如此吗？被誉为“JS”聚集地的中关村，从昔日的中国硅谷的希望之地，变成了万夫指责一无是处的地方？
2009年——中关村西区是这次手术切割的区域?
中关村西区东起中关村大街，西至苏州街，北起北四环路，南至海淀南路，规划占地95 公顷，公共建筑(写字楼)规模约250万平方米。规划建筑面积仅占中关村科技园区海淀园的0.5%，却是商业物业最集中，人流量最大的区域。
作为消费者趋之若鹜的电子产品采购地，在残酷的市场竞争压力、不正当竞争行为、环境逐渐恶劣的情况下，致使部分商家心态失衡，种种不诚信的事件层出不穷，在各方监管以及采取手段（包括法律手段）都无法根本解决的时候。中关村卖场开始为自己的“诚信缺失”买单。
西区的这次变更，虽说是要调整高科技产业的比重，减少低端服务业。在这一大的背景下，海淀区城府对卖场西区的切割或多或少与诚信缺失也有关。那么这次海淀区的政策调整究竟是怎么一回事呢？
海淀区关于中关村的卖场评估工作已经开始
中关村西区聚集海龙、鼎好、中关村e世界等多个电子市场，共占面积近30万平方米。这些电子卖场重复建设现象严重，商业比例偏高，科技、金融特色不突出，与中关村西区新时期的发展定位存在较大偏差。为此，海淀区政府正在酝酿电子市场调整政策，中关村西区本身要保留一定规模的电子卖场，而小型商户则通过政府引导的方式迁出西区，预计2-3年内完成迁移工作。海淀区政府有关负责人表示，目前各电子市场的评估工作已经展开。
这次中关村西区规划范围
一、中关村西区四至范围为：东起中关村大街，西至苏州街，北起北四环路，南至海淀南路。规划占地95公顷，公共建筑（写字楼）规模约250万平方米。
二、中关村西区的功能定位是：以技术创新与科技成果转化和辐射为核心，以科技金融服务为重点，以高端人才服务、中介服务和政府公共服务为支撑的创新要素聚集功能区。
三、中关村西区业态调整的总体思路是：以科学发展观统领业态调整工作，坚持“政府调控、规划指导、合理疏导、科学利用”原则，充分发挥市场配置资源的基础作用，依法规范项目准入和退出制度，推进以电子产品市场为主的传统商业业态调整，加快人才、技术、资本等创新要素聚集，着力发展与核心区建设相适应的高技术服务业，优化中关村西区业态布局，将中关村西区建设成为中关村国家自主创新示范区核心区的标志性区域。
四、建立以业态发展指导目录为导向的中关村西区业态管理机制。中关村西区业态分为鼓励类、限制类和淘汰类。
限制类、淘汰类是指《国务院关于发布实施<促进产业结构调整暂行规定>的决定》（国发〔2005〕40号）、《北京市产业结构调整指导目录（2007年本）》等文件中规定的限制类与淘汰类产业、项目。
根据中关村西区功能定位，不鼓励电子卖场、商场（店）、购物中心、餐饮等业态在本区域内发展。
这次调整的目标，直指中关村西区的功能定位，电子卖场、商场（店）、购物中心、餐饮等业态在本区域内发展。这也就意味着2到3年内，中关村将会迎来一个新的变化。这个变化我们总结为“低走”和“高进”！
● 中关村：天堂、人间、地狱
“在中关村电脑城买IT产品，砍价就得狠，要按照对半还低的价格砍才行。”这句有些可笑的话透露出一个信息：或许那人已经把中关村电脑城当成了动物园批发市场。这不能不说是中关村电脑城的悲哀。
天堂：“曾经的中关村电脑城，是商人的天堂。卖数码相机、攒电脑、卖笔记本，每台赚个几千利润不在话下，即使光卖IT产品的配件，一个月纯利润几万也是稀松平常，当时都是客户追着商家买。没办法，谁叫那时候商家少、货也少。”
人间：“可惜了，那时候不知道节约，看到赚钱这么容易，就开始大手大脚，也根本没想过存钱或者投资，就这样过了几年，突然发现商家越来越多，利润越来越薄，这个时候才意识到钱不会是永远这么好挣的。
地狱：“哎，没有太好的经营思路，而且随着中关村电脑城面积的扩大，商家越来越多，租金还越来越贵，竞争的激烈程度是以前难以想象的。为了保证足够多的利润，也只有采取一些以往不屑一顾的非常规手段，但这样做还是不能阻止销售额一天不如一天。哎，和刚来中关村电脑城那会儿相比，现在简直就是地狱。”
逐步被转型、非常规销售手段、隐蔽的诱导、价格的欺诈……不诚信的大帽子带上了中关村的头上。随着呼吁治理的声音越来越高，打击JS（奸商）的“怨咒”一次又一次的发挥着它的威力。
今天外科手术般的调整开始了。
中关村西区的调整——低走高进
如果说这次中关村西区调整中，“低走”是卖场的部分迁移的话，那么“高进”又是谁呢？这就不得不说一下中关村的PE大厦了。“PE大厦”(注：Private Equity简称PE，在中国通常称为私募股权投资)，其定位为吸引股权投资机构入驻的重要载体之一。作为中关村核心区域唯一的在售商业项目，海淀区政府立足于中关村的区位特点，与SOHO中国合作。
PE的租户包括中企智慧谷投资顾问（北京）有限公司、德丰杰龙投(上海)创业投资咨询公司、明石投资管理（北京）有限公司等企业。海淀区政府对于进驻的PE及其相关企业将给予租金补贴支持。
具体政策
对工商、税务注册在海淀区的PE、VC企业，依据《海淀区促进创业投资企业发展暂行办法》（海政发【2008】39号）有关规定，加大租金补贴优惠力度。第一年补助50％，第二年补助50％，第三年补助30％。对工商、税务注册在海淀区的科技型金融机构，第一年补助30％，第二年补助30％。每个金融机构补贴面积不超过400平米。
目前中关村SOHO的出租情况
中关村SOHO是SOHO中国于2008年8月收购的一个几近完成的商业项目，总建筑面积58,850平方米，可销售面积44,208.66平方米。
此项目于2009年5月8日开盘销售，当天销售额达6.35亿元人民币，目前项目基本售罄。（SOHO中国董事长潘石屹表示：SOHO中国开发的写字楼出租率一直保持在95%以上。我们期待刚刚启动招商的中关村SOHO的出租率会和SOHO的其他项目一样，达到95%以上。” ）
中关村（深交所）一月的股价浮动
PE大厦对中关村未来的发展影响！
据相关媒体报道称，中关村地区的中小型高新技术企业对资本和融资渠道的需求非常旺盛，海淀区人民政府将中关村SOHO定位为PE大厦，正是为这类发展中的企业提供多元化的服务，为其发展提供更好的平台。海淀区人民政府积极吸引股权投资、创业投资等类型企业的聚集，充分发挥了政府和中介组织的作用。
海淀区人民政府于2008年8月发布了《海淀区促进创业投资企业发展暂行办法》，从财政支持、税收优惠等多个方面促进创业投资的发展。对于新设立或新迁入海淀区且工商注册和税务登记在海淀区的创业投资企业及总部型创业投资管理企业，租用办公用房从事创投业务的，可以享受三年租金价格补贴。第一年补贴50%，第二年补贴 30%，第三年补贴 20%。海淀区人民政府用实际行动推动了海淀区自主创新发展和产业升级。
从这几点我们不难看出，低走已经成为了不可逆的情况。而“高进”已经是必然的事实。
小贴士：PE大厦的前身，是中关村的一幢烂尾楼，这幢原名“金和国际”的大楼，已经改名为“中关村SOHO”，改弦更张后这幢大厦被海淀区政府指定为“中关村PE大厦”，入住的企业可以享受政府补贴。
目前的中关村——多数人不知情
随机在E世界询问了一位采购相机的侯先生。当被问及如果中关村部分卖场迁至大钟寺，您怎么看时？“我考！开玩笑吧，那里是卖五金、杂货的地方啊。”侯先生说道。
2009年9月19日下午15：00中关村一景
中关村E世界经营数码产品的秦店长：“不会吧？没听说啊！到大钟寺？那里哪里有卖场啊！我得坚守中关村，谁没事去那里买啊……”
中关村鼎好卖场李店长：“没听说，不怕，肯定拆不了鼎好。我就在鼎好哪里都不搬！”
中关村海龙卖场孟先生：“不知道，海龙应该没问题的，卖场不会变吧？我也说不准！”
在了解过程中我们发现，针对这个问题，大多数经销商都表示不知情。如此的举措，让我们不禁联想到，这就可以解决中关村不诚信的问题么？
中关村的诚信问题
谈到在北京买PC数码产品，大家是不得不到中关村买。由于中关村导购的诚信出了问题，很多对中关村市场不了解的朋友到了中关村不仅买不到自己想买的产品，往往价格上还要被黑上一笔，这时间一长，关于中关村黑导购的负面消息也是越来越多。如果长此以往，面对京东、新蛋、淘宝之类的网购逐渐盛行，中关村诚信问题不解决的话，就会造成中关村最后将成为展示电子产品的展示区，而非卖场。
越来越看不清的中关村（谈价格，谈产品被“转型”，历来是到中关村买产品时最大的“危险时刻”）
逐步淘汰中关村的低端服务业——让卖场从自然更新淘汰，到现在政府推动中关村的低端服务业更新。而中关村也在自己拯救诚信：
以海龙为例，在海龙电子城、海龙时尚IT专门店等卖场，向消费者免费配发《315诚信维权手册》。内容包括海龙电子城市场部投诉规范、投诉地址、电话及双重质保规定，海龙电子城及写字间诚信挂牌情况以及挂牌名单，增强消费者的维权意识，明确维权方式方法。据悉，海龙防假活动还包括诚信口号征集、诚信商户网上评选、发布商户诚信倡议书等，内容非常丰富。
仅仅是这样的方式，就可以治疗好不诚信的顽疾么？
寻找解决中关村的办法！
网友喊出：“中关村黑导购作恶多端，终将受惩罚，呼吁政府出面关闭卖场！”
中关村的奸商们凭借着简单的三板斧，砍翻了一个又一个的消费者。笔者用文字记录了他们罪恶的行径，并给大家提供了一些解决的方法。不过，孤木难成森林，中关村的奸商、黑导购们依然嚣张，欺骗越来越多的消费者。
谈到解决中关村的诚信、黑导购、“欺诈”、价格不透明、盗版、假发票……问题，报纸、杂志、网络、电视台都做过曝光。一个奇怪的问题是，为什么如此的曝光，问题一直都没有被解决呢？作为国家每天，CCTV经济与法报道中关村黑导购，期间我们发现了一些端倪。
我们可以看到，处于弱势的消费者投诉到工商局时，由于部分不守诚信的经销商把工商法规和办事流程已经非常清楚。工商局给出的建议，是向价格投诉部门投诉——12358
12358反馈的结果，由于产品没有市场价，只能双方协商。
面对价格欺诈，由于没有直接的证据从法律上来说也无法解决这个问题的。
起诉法院，也不是每一个官司都可以解决的。
相关部门如何用法律武器可以把这些问题彻底解决掉呢？昔日的温州鞋业走过的“砸牌子”的弯路应该给中关村敲响了警钟。中关村不仅仅要自救，而且相关部门一定要用严刑峻法来规范。
这或许才能解决中关村的根本问题。
中关村的卖场手术已经是不可避免，那么未来的中关村卖场怎么样？大量高科技企业涌入替代低端服务业，一个小问题又引发了我们的思考。那就是PE的“不尴尬”与中关村的出租率的“尴尬”——卖场与写字楼的“问题”共存。
PE的不尴尬
如果仅仅从官方报道的数据来看，截至目前，入驻海淀区的股权投资机构已达140家，其中今年进驻的27家股权投资机构，管理基金的总规模已经超过1000亿元。按照CBD之前写字楼出租率一直保持在95%以上的说法，中关村PE大厦的入住率如果也在95%的情况下这座大厦的可持续发展计划还是不错。
位于海淀中街的中关村SOHO
30%~40%的出租率——可持续发展？
有媒体报道称：空置率最高的是中关村地区，甲级写字楼的空置率达到了35%；而CBD、金融街、长安街沿线等区域，甲级写字楼的空置率都低于10%。就此记者走访了中关村西区数家写字楼并了解到，有如理想国际大厦、中关村金融中心A座和C座成交率近100%这样业绩好的写字楼，也有如天创科技大厦、创富大厦等近三四成入驻率仅为40%~50%的，其余如银科大厦、辉煌时代大厦等大部分写字楼的入驻率都在70%~80%左右。
如此说来，中关村仍然处在北京写字楼空置率排行榜之首的位置。除了以理想国际大厦为代表的写字楼销售和租赁业绩让人刮目相看之外，大部分写字楼的入驻率都在60%~70%左右；并且同时仍存在着近三四成开盘一年多入驻率仅为30%~40%的写字楼。
目前的中关村SOHO已经进入最后的收尾阶段
卖场问题域写字楼问题一样存在
近两年内西区写字楼放量过于集中，2003年~2005年是写字楼集中放量的阶段，仅中关村西区的写字楼新增面积就超过了30万平方米，如此集中的供应，必然导致短期的供应量远远超过当前的需求，因此也就导致了部分写字楼并没有继续的可持续发展。对比卖场不同的一点，这里的“不诚信”问题似乎没有，或者说没有被放大而已。
中关村SOHO内部还在装修以及内部结构图
不管如何，中关村卖场的故事还在继续，这一次演绎的是一个新话题，那就是“假如没有中关村卖场，你会去大钟寺么？”■
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